Feliz Navidad

Estimados convecinos:

Sin incidencias dignas de mención, ya se han cambiado a digitales todos los contadores de agua fría y agua caliente e instalado los repartidores de costes de calefacción así como fijado el lector vía radio en el hueco de escalera entre las plantas 3ª y 4ª. Esta vez sí se ha cumplido nuestro objetivo en plazo. Considerémoslo como un regalo de Papá Noël.

Y hay buenas perspectivas al fin para completar los trabajos de reforma eléctrica. Parece que en la próxima semana ELECNOR va a iniciar la instalación de las bandejas depositadas en la rampa del garaje para suspender sobre ellas los cables de acometidas generales a los cuartos de contadores. ¿Será un regalo de los Reyes Magos?.

Con la imagen de nuestro portal, decorado por damas de la Comisión del Portal, para solemnizar entre nosotros las fiestas navideñas, os deseo en nombre de la Junta Rectora, de la Comisión de Obras y en el mío propio una Feliz Navidad.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón
Presidente de la Comunidad de Propietarios

Novedades sobre la instalación de los repartidores de costes de calefacción

Estimados convecinos:

Como estaba previsto, en la mañana de ayer viernes se desplazó a nuestra finca un empleado de ISTA para acordar con cada uno de los vecinos la hora y día para la instalación de los repartidores de costes de calefacción en los radiadores. Se recuerda que, si los operarios de ISTA no pudieran acceder a una vivienda en los días 19, 20 o 21, la instaladora facturará obviamente al propietario la visita por tenerlo que efectuarla en otro día. 

Para gran sorpresa positiva por nuestra parte, también ayer llamó una comercial de ISTA informándonos de que su empresa había adquirido LA ESPAÑOLA, nuestra lectora de contadores de agua, y que podría efectuar la lectura vía radio no solo de los repartidores de costes de calefacción y del agua caliente sino también del agua fría. Evidentemente este era nuestro objetivo: que los tres consumos variables de cada propietario (agua fría, agua caliente y calefacción) fuesen facturados en un único recibo y leídos vía radio, sin molestias a los vecinos ni errores humanos en la lectura. Evidentemente eso supone que al mismo tiempo que los operarios de ISTA sustituyen el contador de agua caliente por otro digital, hagan lo mismo con el contador del agua fría. Hemos negociado con Gas Natural mantener el coste de lectura de los contadores de agua fría en los precios que venimos pagando a LA ESPAÑOLA. Dentro de las atribuciones otorgadas a la Junta Rectora para tomar las decisiones relativas a este asunto y, ante las evidentes ventajas, se ha aceptado la propuesta de sustitución también de los contadores de agua fría por otros digitales.

Finalmente hay que recordar que, al implantar este sistema de lectura vía radio, si algún propietario no hubiese instalado los repartidores de costes de calefacción ni los contadores digitales de agua caliente y fría, su recibo mensual conjunto por los tres suministros: calefacción, agua caliente y agua fría, sería, por defecto, igual al de los consumos más altos registrados en las viviendas de las mismas dimensiones.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Reanudación de las obras de reforma eléctrica e instalación de repartidores de costes de calefacción

Estimados convecinos:

En la mañana de ayer miércoles un camión de ELECNOR depósito en el garaje bobinas de cable y bandejas de soporte para completar el tendido de las acometidas hasta los tres cuartos de contadores de las CCPP de Pradillo 26, Nieremberg 31 y Nieremberg 29, de acuerdo con el trazado aprobado en Junta de Propietarios del Garaje, por GN Fenosa y por la Dirección General de Industria de la Comunidad de Madrid. Confiemos en que esta vez los instaladores de ELECNOR completen el trabajo pendiente con eficacia y de conformidad con las características técnicas y plano acordados, a fin de que la empresa responsable de la aceptación autorice la conexión a red definitivamente.

En otro orden de cosas, y en relación a la próxima instalación de los dispositivos de repartición de costes de calefacción, conviene hacer dos observaciones:
- Si un vecino de nuestra Comunidad no permitiese la entrada en su domicilio del instalador de ISTA, Gas Natural le facturará el importe del consumo más alto alcanzado mensualmente en una vivienda de análogas dimensiones.
- La aplicación de sanciones por no instalar los repartidores de costes de calefacción no serían aplicables hasta que no se publique la correspondiente reglamentación por el Ministerio de Industria.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón
Presidente de la Comunidad de Propietarios

ELECNOR e ISTA

Estimados convecinos:

Brevemente os traslado a continuación dos informaciones relativas a trabajos pendientes en nuestra Comunidad.

ELECNOR : 

El pasado día 5 de diciembre, dos operarios con ropa de trabajo de ELECNOR se acercaron a nuestras tres comunidades (Pradillo 26, Nieremberg 31 y Nieremberg 29) y solicitaron a Carlos, nuestro Conserje, les mostrara los tres cuartos de contadores. Comenzaron a medir el trazado que debe recorrer la bandeja soporte de las tres acometidas. Advirtieron de que en la rampa del garaje sería necesario instalar un andamio que impediría temporalmente la salida y entrada de vehículos. Confiemos en que este movimiento de los instaladores sea la señal para que finalmente ELECNOR reanude y complete los trabajos injustificadamente ahora pendientes.

ISTA :

Esta empresa es la concesionaria de Gas Natural para la instalación en los radiadores de los dispositivos de reparto de costes de calefacción y de lectura digital tanto de calefacción como del agua caliente sanitaria. Habréis observado que se ha fijado en el portal un aviso indicando que estos trabajos se realizarán y completarán entre los días 19, 20 y 21 de este mes. Previamente un técnico de ISTA acordará con cada propietario la hora y día, entre estos tres citados, para abordar la instalación en cada vivienda. Si todo transcurre sin incidencias, habríamos conseguido, dentro del año, adecuar el pago individualizado a Gas Natural de las calorías utilizadas para calefacción y a.c.s según el consumo real de cada propietario.

Al respecto, he añadido este enlace a un artículo aparecido en 'El Confidencial':

http://www.elconfidencial.com/economia/2016-12-13/hogares-calefaccion-consumo-multa-eficiencia-energetica_1302336/?utm_source=emailsharing&utm_medium=email&utm_campaign=BotoneraWeb

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón
Presidente de la Comunidad de Propietarios

Reunión de la Comisión de Obras

Estimados convecinos:

El pasado día 10 se reunió la Comisión de Obras con la participación de todos sus miembros para tratar los siguientes asuntos:

Alquiler de la antigua vivienda del portero en la planta baja: 

De acuerdo con la autorización otorgada en la última Junta General de Propietarios, se ha iniciado el proceso de explorar la viabilidad de alquilar el referido local. Somos conscientes de que nuestra finca está situada en una zona muy bien comunicada y en consecuencia los alquileres pueden resultar interesantes para abordar las obras pendientes (impermeabilización de la terraza, elevador en el portal). 

Una empresa inmobiliaria de conocido prestigio nos informa que podría conseguirnos alquilar el local en torno a 500.-€ mensuales como oficina y más del doble como vivienda. Esta última opción requeriría unos gastos previos importantes por nuestra parte para rehabilitar la vivienda instalando cocina, electrodomésticos, ... . La habilitación como oficina exigiría arreglar el aseo y pintura completa. 

En cualquiera de las dos opciones hay que acondicionar previamente un local para el conserje con lavabo, inodoro, colgadores para la ropa y espacio para los útiles de limpieza. Revisando las condiciones de los cuartos comunes, se ha optado en principio por la siguiente solución: emplazar el cuarto de basuras en el cuarto del semisótano con capacidad para tres cubos que no requiere otra obra más que cambiar el sentido de apertura de la puerta. El actual cuarto de basuras, que dispone de desagüe y agua, se transformaría en el cuarto del conserje instalando un inodoro y un lavabo así como practicando un hueco para instalación de una rejilla. 

En cuanto recibamos a los primeros interesados en alquilar la antigua vivienda del portero, se solicitarían tres presupuestos para abordar las citadas obras de rehabilitación y acondicionamiento.

ELECNOR:

Como se informó en la última publicación en este 'blog', no existe ningún inconveniente por parte de la Dirección General de Industria de la Comunidad de Madrid (DGI) ni de G. N. Fenosa para rematar los trabajos de reforma eléctrica pendientes contratados a ELECNOR. Copia de la resolución de la DGI se remitió en su día a ELECNOR sin que ésta haya contestado ni atendido a las llamadas telefónicas. Consecuentemente se indicó al administrador de las tres comunidades afectadas que remitiese un escrito a la DGI informando de la falta de respuesta por parte de ELECNOR, en prevención de que nuestras tres Comunidades pudieran ser sancionadas por no terminación de la obra. Dicho escrito se muestra a continuación:

Presentado el escrito en la Dirección General de Industria y ya con el correspondiente Registro de Entrada de dicho documento, se envía a ELECNOR para su debido conocimiento. Y si ELECNOR tampoco reacciona, se preparará un burofax, que irá firmado por los Presidentes de las tres Comunidades de Propietarios, dirigido a ELECNOR.

Calefacción:

A fin de conciliar el confort con la contención del gasto, se han establecido los siguientes criterios para la calefacción a partir de noviembre: 

• Horario: lunes a jueves --> 11:00 a 22:00 hrs; viernes y sábado--> 11:00 a 23:00 hrs; domingo --> 10:00 a 22:00 hrs.

• Temperatura umbral: 13º C (se apagaría la calefacción si se superase este valor durante las horas de funcionamiento)

• Temperatura del agua: 60º C.

Iluminación en el portal:

Cuatro son los conjuntos de alumbrado existentes en la planta baja: foco ante los buzones; dos luces fijas en el centro del techo; dos luces en los extremos alineadas con las anteriores y que se encienden por detección de presencia; y lámpara de pie. Se ha comprobado que durante la noche (de 20:00 a 8:00 hrs en invierno) es suficiente con que estén activas las dos luces de presencia y permanentemente encendida la lámpara de pie, equipada con una bombilla LED, equivalente a 75 w. y una reducción de consumo del 80%, y regulada mediante un temporizador.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Resolución favorable de la Comunidad de Madrid

Estimados convecinos:

Como resultado de nuestra actuación ante la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid (DGI), de la que informaba en la publicación anterior, hemos recibido con registro de salida del 24 de octubre la Resolución por la que se autoriza la excepción al Reglamento Electrónico para Baja Tensión para la reforma de las instalaciones de enlace de las fincas sitas en las calles Pradillo 26, Nieremberg 29 y Nieremberg 31,  en el término municipal de Madrid.

Esto significa que no existe inconveniente ni excusa alguna para que ELECNOR complete sus trabajos pendientes de tendido de cables por el garaje y de teminación en los cuartos de contadores actuales. En el escrito de la DGI se recoge también "que UNIÓN FENOSA no encuentra inconveniente alguno para que la excepción solicitada se lleve a cabo".

Resumo de forma apretada el proceso:

• El proyecto de reforma eléctrica contratado con ELECNOR no contemplaba solicitud de excepción alguna a la DGI por entender que tanto el trazado como la ubicación de la sala de contadores cumplían con el Reglamento arriba citado.

• El ritmo injustificadamente lento de los trabajos de ELECNOR se detiene al completar las derivaciones a las viviendas.

• ELECNOR replantea el trazado de los cables por el garaje y exige que se modifique la puerta de éste o alternativamente habría que facilitar acceso a los empleados de UNIÓN FENOSA al armario de acometida general que situarían dentro del garaje. La comunidad de propietarios del garaje, con la participación a cuatro partes iguales de las comunidades de las tres fincas, sustituye la puerta del garaje para que el nuevo armario de acometida general de las tres comunidades quede fuera.

• ELECNOR, sin embargo, no reanuda las obras y las comunidades de las tres fincas solicitan un informe al coordinador, establecido en el contrato, quien pone de manifiesto la necesidad de haber solicitado, antes del inicio del proyecto, las excepciones al trazado por zonas de uso no común y a la ubicación de los cuartos de contadores fuera de la planta baja o entresuelo o primer sótano. 

• La DGI solicita de las comunidades de Pradillo 26 y Nieremberg 29, bajo apercibimiento de una fuerte sanción económica, el envío de la certificación de la terminación de las obras de la reforma eléctrica. Las comunidades de las tres fincas explicación la situación de abandono de las obras por parte de ELECNOR. Una delegación de la DGI inspecciona el garaje y los cuartos de contadores.

• Consecuentemente las comunidades de las tres fincas solicitan el 22 de junio de este año reforma de las instalaciones de enlace y el 7 de julio solicitan las excepciones referidas. La DGI requiere el 18 de julio a las tres comunidades y a ELECNOR, mediante dos escritos respectivos el envío de determinada información y nuevos planos. El 26 de julio contestan las tres comunidades y ELECNOR pide aplazamiento para la confección de los planos.

• El 11 de octubre, ante la inoperancia de ELECNOR, a pesar de un incesante envío de correos electrónicos y de haber congelado el pago de las cuotas mensuales hasta que no se reanudasen las obras, las comunidades de las tres fincas se dirigen por escrito a la DGI, enviándose copia a ELECNOR.

• El 23 de octubre ELECNOR remite a la DGI finalmente la documentación requerida y un día más tarde ésta concede las excepciones necesarias para continuar la obra, como se explica al principio de esta publicación de hoy. Copia de esta resolución se le remitió sobre la marcha a ELECNOR.

Confiamos en que ahora ELECNOR aborde la terminación de las obras. En caso contrario nos veríamos obligados a recurrir a los tribunales.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Novedades en la semana 42/2016

Estimados convecinos:

Éstos son los temas sin duda de interés para nuestra Comunidad de Propietarios:

• Reforma de las instalaciones eléctricas.- En cumplimiento de lo acordado por la reciente Junta Rectora, y ante la no reanudación de los trabajos por ELECNOR a pesar de que la Dirección General de Industria de la Comunidad de Madrid (DGI) ya no rechaza la ubicación actual del cuarto de contadores, el administrador en nombre de las tres Comunidades, envió a la DGI el escrito que a continuación se copia:                                 Y aunque parezca insólito, ELECNOR, después de dejar de cursar los recibos desde el mes de julio, al vincularlos con la ejecución de los trabajos, como les habíamos informado, emite de nuevo recibos a las tres Comunidades, que consecuentemente han sido rechazados. 

• Repartidores de costes de calefacción.- Tras haber aceptado los Servicios Jurídicos de Gas Natural nuestros modificaciones al texto de la adenda denominada de REPARTO & CONFORT, ha sido firmado el contrato para el suministro e  instalación de los equipos de reparto de costes que posibilitarán la lectura de los equipos de reparto instalados en los radiadores, las liquidaciones individuales de consumo de todas las viviendas y el buzoneo de las facturas. Estamos a la espera de que el instalador se ponga en comunicación con nosotros para disponer cuanto antes del servicio contratado, que nos permitirá acomodar el pago de cada vivienda al grado de apertura de cada radiador y al mismo tiempo reducir el consumo global de la Comunidad.

• Inicio del servicio de calefacción.- La queja de algunos propietarios la pasada semana por no disponer de calefacción en los primeros fríos del otoño coincidió con la vista mensual de los técnicos de mantenimiento de los equipos de calefacción y agua caliente sanitaria en el día de ayer. Se les solicitó pusieran el equipo en modo de calefacción con un temperatura umbral de 13º y durante las horas establecidas para el invierno pasado. Se ha comprobado que la regulación no es la correcta, pues parece arranca a los 15º, revisándose al mismo tiempo la sonda exterior.

• Lámpara de pie en el portal.- Hace unos meses se situó en el portal la lámpara propiedad de la Comunidad para complementar la iluminación del portal al caer la tarde con un horario de 20:00 hrs hasta las 23:30 hrs. Sin embargo, la lámpara la encendían y apagaban a su voluntad algunos de los vecinos. Y con frecuencia la lámpara quedaba encendida toda la noche. Evidentemente la factura de electricidad subió significativamente. A fin de evitar ese despilfarro, se ha instalado un conector temporizador para fijar el encendido en el horario antes indicado. Por razones obvias, se ruega encarecidamente a todos los vecinos no traten de manipular el temporizador ni el interruptor de la lámpara.

• Bolsas de basura en los rellanos.- En varias Juntas Ordinarias de la Comunidad se ha establecido que, a fin de reducir el tiempo de presencia, y minimizar malos olores, de las bolsas de basura en zonas comunes como son los rellanos, no pueden sacarse fuera de las viviendas antes de una media hora de la recogida, que se efectúa a partir de las 19:30 hrs en días laborables. 

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Junta Rectora

Estimados convecinos:

Tras la pausa del verano, la Junta Rectora de nuestra Comunidad se reunió ayer jueves con el siguiente orden del día:

1.- Justificación documental de gastos incurridos por la Comunidad en los meses de julio, agosto y septiembre de 2016 y seguimiento del presupuesto.

2.- Reforma de instalaciones eléctricas: situación de la obra, pagos efectuados y próximas actuaciones ante ELECNOR por parte de la Comunidad

3.- Información sobre respuesta de Allianz a las dos demandas de asistencia por fugas de agua y repercusión económica.

4.-Contratación con Gas Natural del Servicio de reparto de calefacción y a.c.s.

5.- Varios

Y he aquí el resumen de lo tratado:

1.- Se revisaron todos los movimientos en la cuenta corriente de la Comunidad acaecidos en los meses de julio, agosto y septiembre, comprobándose que todos los gastos estaban documentalmente respaldados. A fecha de 30 de septiembre el saldo es de 6.017,64 €, tras haberse completado el pago por los trabajos de pintura.

2.- Sigue detenida la obra de reforma eléctrica y, de acuerdo con lo acordado por nuestra Comunidad, ELECNOR no ha pasado al cobro recibo alguno desde el mes de julio. De las 24 cuotas mensuales, establecidas por contrato, de un importe unitario de 853,90 €, la Comunidad ha abonado 16 cuotas, esto es 13.662,40 €. El pago de las 8 cuotas restantes, equivalente a 6.831,20 €, ha quedado retenido hasta que se reanuden los trabajos por ELECNOR o alternativamente como fondo para pagar a otro contratista si la Comunidad se ve forzada a rescindir el contrato con aquél. 

Con indignación resumo la situación actual: el 18 de julio la DG de Industria de la Comunidad de Madrid (DGI) envía un escrito a nuestro administrador solicitando la presentación de 6 documentos en el plazo de diez días, entre ellos un informe justificativo original, firmado por el instalador, de la necesidad de ejecutar la obra de acuerdo con el proyecto de ELECNOR, acompañando además  un plano de planta del trazado de las líneas generales de alimentación. De inmediato se traslada este escrito a ELECNOR para que cumplimente lo requerido por la Comunidad de Madrid. El 26 de julio el administrador pregunta por escrito a ELECNOR por el estado de la respuesta a la DGI, y ELECNOR responde que están confeccionando los planos y que serán ellos quienes presenten la documentación al DGI. Ante el silencio durante el verano tanto por parte de ELECNOR como de la DGI, el administrador exige por escrito el 22 de septiembre a ELECNOR que le envíe copia del registro de entrada en la DGI. Y aquí viene la mayor dosis de enfado: ELECNOR envía una fotocopia del recibo de presentación de la documentación a la DGI de fecha 23 de septiembre a nombre de CP c/General Martínez Campos 24, aunque el número de expediente 2016 F 486 corresponde a nuestra Comunidad de Vecinos. Ante semejante despropósito hemos dado un plazo de una semana a ELECNOR para que deshaga el entuerto y nos informe cuándo pueden reanudar los trabajos. En caso negativo, nos veremos obligados a considerar la cancelación del contrato con ELECNOR y encomendar la gestión de la autorización de la DGI y el remate de la obra pendiente a otro contratista fiable.

3.- Como se informaba en la nota del 23 de septiembre en agosto y a mediados de septiembre se han producido dos fugas de agua afectando respectivamente a los locales de Energysa y de ORSENOR, que quedaron obturadas a los pocos días. Sin embargo, ALLIANZ, nuestra nueva compañía de seguros, ha dado una mala respuesta en el primer caso, presumiblemente por la época del año, mientras que la última actuación los trabajos de fontanería, albañilería y pintura han quedado completados satisfactoriamente. En el primer caso, al coste final contribuirán Energysa, su seguro y el de nuestra Comunidad. De momento falta la reposición de algunos elementos dañados por el agua. 

4.- Finalmente los servicios jurídicos de Gas Natural han aceptado nuestra redacción a los puntos de la Adenda cuestionados por nosotros, y en breve se procederá a la firma para iniciar cuanto antes la instalación de los repartidores de costes en los radiadores, con el objetivo de que estén operativos en cuanto desciendan las temperaturas y podamos reducir a criterio de cada vecino el consumo que se traducirá en una doble reducción: en la factura general de la Comunidad y en la particular de cada vivienda, si su propietario cerrase radiadores.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Primera reunión de la Comisión de Obras tras la pausa del verano

Estimados convecinos:

Ya estamos en otoño y es momento de actualizar la información sobre nuestra Comunidad.
Hace una semana, en concreto el jueves 14, se reunió la Comisión de Obras para tratar los siguientes puntos:

• Pintura: Se constató que la obra se completó en precio, calidad y tiempo acordados, sin incidencias. 

• Reforma eléctrica: ELECNOR no ha ejecutado trabajo alguno de los pendientes. Según se había acordado, la Comunidad ha detenido el pago de las cuotas mensuales. Asimismo se ha exigido por escrito información sobre la terminación de la obra, como paso previo a una eventual denuncia por incumplimiento de contrato.

• Repartidores de costes de calefacción: Existen todavía un par de puntos en la adenda al contrato con Gas Natural pendientes de negociación con la ingeniera responsable de nuestra oferta, quien se halla todavía de vacaciones. Desearíamos cerrar el tema cuanto antes a fin de poder reducir la facturación en base a los consumos reales regulados en cada radiador. Se ha comprobado que los dos locales de ORSENOR y Energysa disponen de calefacción ajena al servicio de la Comunidad.

• Azotea: Se recuerda que en la última Junta General se acordó dejar para el próximo ejercicio la impermeabilización de la parte delantera de la terraza. En consecuencia, se iniciará sin prisa la petición de tres ofertas a fin de disponer de una valoración que permita plantear con la debida antelación la forma de su financiación.

• Elevador en el portal: Se seguirá el mismo procedimiento que para la azotea.

• Fugas de agua: En agosto y a mediados de septiembre se han producido dos fugas de agua afectando respectivamente a los locales de Energysa y de ORSENOR, que quedaron solucionadas a los pocos días. Sin embargo, ALLIANZ, nuestra nueva compañía de seguros, ha dado una mala respuesta en el primer caso, presumiblemente por la época del año, mientras que la última actuación está siendo satisfactoria. En el primer caso, todavía falta la reposición de los elementos dañados por el agua. 

• Quejas por olor a tabaco en zonas comunes: No obstante la recomendación hecha en la última Junta General, se sigue detectando olor a tabaco en ascensores y portal, lo que está motivando contínuas quejas de vecinos y visitantes. Si persiste esta situación, se fijará un aviso en el portal advirtiendo de las medidas que se adoptarían en cumplimiento de la ley.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Un portal digno ... al fin

Estimados convecinos:

Como anunciaba hace un par de días, la Comisión del Portal ha podido completar su proyecto de convertir nuestro portal en una entrada acogedora como se muestra en las dos fotografías que acompaño. Esperemos que responda, dentro de un presupuesto ajustado, a las expectativas de la mayoría de los propietarios y se convierta en un botón de muestra de sencillez y buen gusto de sus ocupantes.  

Y la ayuda de Michel en la fijación de los cuadros ha sido su última actuación en la conserjería, que a partir del 1º de julio vuelve a ser ocupada por Carlos, tras dos meses de baja. Interpretando los deseos de nuestra Comunidad, agradezco a Michel su buen trabajo entre nosotros y manifiesto nuestra satisfacción por la recuperación de Carlos.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Comisión de Obras

Estimados convecinos:

El pasado día 24 la Comisión de Obras se reunió para revisar la situación de las contratas de reforma eléctrica (ELECNOR) y pintura (SRU).

A pesar de las consultas que hemos efectuado, ELECNOR no tiene noticias sobre la situación de la tramitación del expediente de excepción, solicitado por las tres Comunidades de Propietarios, a instancias de la Dirección General de Industria (DGI) de la Comunidad de Madrid, al entender que la ubicación de los cuartos de contadores, en lo que se denomina 2º sótano, requiere su aprobación. Por las fechas en que nos encontramos, y ante una acumulación de expedientes del orden de unos 35 en manos de la DGI, no parece que los trabajos pendientes del tendido por el garaje arranquen en verano. Entretanto, siguen efectuándose los pagos de las cuotas mensuales a ELECNOR, quedando pendientes sólo 8. En consecuencia, y a fin de que no se completen los pagos sin haber concluido la obra de reforma eléctrica, lo que nos dejaría sin capacidad de reacción ante eventuales defectos, se ha activado el acuerdo de detener los pagos a partir de septiembre, si no su hubiesen reanudado los trabajos.

En cuanto a la pintura, sólo queda pendiente el cuarto almacén del sótano, que aloja materiales precisamente de ELECNOR, así como reparar los arañazos aparecidos en la cara interior de la puerta del ascensor con acceso al garaje, así como retoques en el otro ascensor y en un punto de la caja de escalera. La fecha prevista se ha situado en la semana que comienza el 27 de este mes, en la que también se efectuará el repaso de pintura solicitado por cuatro vecinos a sus expensas.

Y finalmente, completada la pintura y colocadas las plantas en el pequeño jardín de entrada, las integrantes de la Comisión del Portal definirán a principios de la próxima semana dónde se situarán los dos cuadros disponibles y la distribución del mobiliario existente para mejorar la imagen de acceso a nuestra finca antes de que comience el mes de julio.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Novedades en la semana 23/2016

Estimados convecinos:

Cuatro son las informaciones de interés general para nuestra Comunidad:

Pintura

Como habréis observado se ha completado en un plazo más que razonable la pintura en la escalera, en el portal, en el cuarto de bicicletas y en las puertas de los ascensores en la planta baja. Recordaréis que los colores fueron elegidos por mayoría y que, a juicio, de los vecinos con los que me he encontrado, tanto los colores, como los trabajos han resultado satisfactorios. 

No se ha podido pintar el cuarto de almacén en la planta sótano hasta que ELECNOR no retire sus materiales cuando la 'eterna' reforma eléctrica finalice.

Debo señalar una vez más el comportamiento infantil o malicioso de quien, a pesar de la nota de advertencia, se introdujo en el ascensor cuya cara interior de la puerta estaba secándose, para lo cual retiró la cuña que bloqueaba la puerta. Afortunadamente se había cortado la alimentación de ese ascensor y yo mismo vi salir al individuo a quien interpelé y se excusó diciendo que no había leído el aviso. Por cierto, el ascensor activo estaba disponible al lado en la misma planta baja.

Y si esta falta de respeto con los convecinos es triste, más lo es que hoy hayan aparecido dos rayas en la referida cara interior de esa puerta.

Recordaréis que hablábamos de procurar el mayor confort para los vecinos e, ignorante, daba por supuesta la educación de todos. Me equivoqué, al menos en uno.

Jardinera 

Quisiera que compartáis conmigo el agradecimiento a nuestro contratista de servicios de conserjería y limpieza, LimpiarNet que, en palabras de su gerente, quería tener un detalle con la Comunidad y nos ha obsequiado las plantas de la jardinera del portal. Creo que han quedado muy bien y poco a poco vamos mejorando nuestra imagen.

Pulido de los suelos de las zonas comunes

Finalizada la pintura, se va a proceder a pulir los suelos en todas las zonas comunes.

Obra de reforma eléctrica

Todavía no se han reanudado los trabajos de instalación de bandejas y tendido de cables por el garaje hasta nuestro cuarto de contadores. Recordaréis que informé que la Comunidad de Madrid nos ha exigido una última solicitud de excepción por ubicación de los contadores en un segundo sótano. Este formulario se rellenó y firmó por las presidentes de nuestras tres comunidades de vecinos y se ha sabido que, delante de nuestra solicitud, hay 37 por estudiar. Siendo muy optimistas, diríamos que no autorizarán a que ELECNOR reanude los trabajos hasta el mes de agosto. La instalación pendiente se puede ejecutar en una semana larga y si GN Fenosa accede a conectar la red de alimentación sólo quedaría la inspección final, allá por septiembre. Ante esta situación probable, hemos trasladado a ELECNOR la advertencia de que detendremos el pago de las cuotas mensuales en ese mes, a fin de asegurar que estaremos en condiciones de exigir las reparaciones de eventuales defectos en la instalación reteniendo algún pago final.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Pintura de las puertas de los ascensores de la planta baja.

Estimados convecinos:

A fin de decidir el color con que se van a pintar las puertas de los ascensores del portal, la Comisión de Obras eligió, como se había hecho en el caso de la pintura de escaleras y portal, dos colores entre los miles de la gama presentados por los pintores. 

Para facilitar la elección por los vecinos, se pintó la puerta izquierda según la muestra de marrón claro (EO.15.55) y la puerta derecha según la muestra en gama de grises (FN.02.67).

Y para conocer la opinión mayoritaria de los propietarios se colocó entre ambas puertas una lista con las 24 viviendas, que ha quedado expuesta hasta el final de la jornada de hoy. Se ha retirado ya, ante dos circunstancias: un anónimo escrito en la hoja de votación (impropio de una vecindad educada) y porque la votación muestra una buena sintonía entre vecinos, pues todos los 17 votos recibidos, de 24 propietarios, han recaído en el color con que está pintada la puerta de la izquierda, esto es, el marrón claro.

Mañana pediré a los pintores pinten de ese color la puerta derecha y repasen la izquierda.

El lunes de 09:30 hrs a 12:30 hrs el primer ascensor quedará inhabilitado mientras se pinta el interior de la puerta.

Muchas gracias por vuestra colaboración y cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Novedades en la semana 21/2016

Estimados convecinos:

En la semana actual tres son los asuntos de interés de la Comunidad, como a continuación indico:

Pintura

Como se puede comprobar, los trabajos avanzan rápidamente y causando unas molestias inevitables pero controladas. Según comentarios de algunos vecinos, parece que el color elegido por la mayoría es apreciado con carácter general. Los rellanos, espacio más próximo a las viviendas, están terminados. Ahora comienzan con el portal, donde obviamente los trabajos de pintura nos afectan a todos. Pero pronto se terminarán y confiemos en que acertadamente.

Bajante de aguas pluviales

Al preparar la pared del fondo del cuarto de bicicletas en la planta baja, se apreció una fuerte humedad que impide aplicar la pintura. Esta humedad se extiende también a una habitación en la antigua vivienda de portería. Aunque la causa no se ha podido determinar con exactitud, se sospecha de una rotura en la parte inferior del conducto de aguas pluviales que discurre verticalmente por la fachada trasera. Será necesario abrir desde fuera para localizar la zona de fuga en el conducto. Se aplazará hasta que entre en vigor la nueva póliza de seguro, por si este daño estuviera cubierto. Pero entretanto, y para poder pintar la pared afectada en el cuarto de bicicletas, se ha optado por instalar una cámara bufa en pladur de un par de centímetros. 

Obra de reforma eléctrica

Cuando nos sentíamos finalmente aliviados por haber aprobado los inspectores de la O.C.A. el tendido de las bandejas soporte de los cables de acometida hacia el cuarto de contadores a lo largo del garaje, los superiores de aquéllos exigen a las tres comunidades (CCPP Pradillo 26, Nieremberg 31 y Nieremberg 29) una nueva solicitud de excepción a la Dirección General de Industria de la Comunidad de Madrid para validar el cuarto de contadores en un segundo sótano. Solicitud a nuestro juicio cuestionable pero que, para no demorar más la terminación de los trabajos, ya he firmado la hoja correspondiente. Los técnicos de ELECNOR estiman en unos 15 días el tiempo de respuesta.

Entretanto, se ha efectuado una cala en el suelo a la entrada del garaje para el acceso al nuevo cuadro de acometidas generales que próximamente allí se fije.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Comienzo de los trabajos de pintura

Estimados convecinos:

Han finalizado las obras en el 3º B y están a punto de hacerlo las del 5º C. Por tanto, y como estaba previsto, arrancarán mañana los trabajos de pintura en la escalera inicialmente, para continuar por el cuarto de bicicletas y el portal. El cuarto de almacén en el sótano se pintará cuando ELECNOR lo haya desocupado.

La selección de colores según las muestras pintadas en el portal ha finalizado al mediodía de hoy, a fin de comunicárselo ya a los pintores para que puedan preparar las mezclas.

Han manifestado sus preferencias 17 propietarios, eligiendo por mayoría la muestra nº 2 para la pintura de la escalera y la nº 3 para el portal.

El cuadro final de las votaciones se muestra a continuación:

		PINTURA
		ESCALERA	PORTAL
	1º A	4	3
	1º B	3	3
	1º C
	1º D	2	3
	2º A
	2º B
	2º C	2	3
	2º D
	3º A	4	4
	3º B	4	2
	3º C	3	3
	3º D	2	2
	4º A	3	2
	4º B	2	3
	4º C
	4º D	3	3
	5º A	2	3
	5ºB
	5º C	3	3
	5º D	2	3
	6º A	2	2
	6º B
	6º C	2	2
	6º D	2	3
	ORSENOR
	LOCAL 'B'
	Según lo previsto, la pintura se
	iniciará mañana martes día 17.
	De acuerdo con la selección por mayoría
	la escalera se pintará según la muestra nº 2
	y el portal como la muestra nº 3.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón
Presidente de la Comunidad de Propietarios

Trabajos de pintura

Estimados convecinos:

Como informaba en la última publicación, estábamos pendientes de la fecha de los trabajos en la vivienda del 5º C, para poder iniciar la pintura en las zonas comunes de nuestro edificio.

Sabemos ya que en el 5º C empezarán su obra el próximo día 9 con una duración estimada entre 7 y 10 días.

En consecuencia, podremos finalmente remozar la cara interna de nuestra Comunidad pintando escalera, portal y los cuartos de bicicletas y de almacén. Y estas serán las condiciones de la obra:

• La fecha de inicio de los trabajos de pintura de SRU será el martes 17 del presente mes de mayo
• La duración de los trabajos se ha estimado en cuatro semanas como máximo
• La pintura del cuarto de almacén en el sótano se pospondrá hasta que quede desocupado de los materiales de ELECNOR
• SRU dispondrá de un espacio para sus materiales en el cuarto de bicicletas o en la antigua vivienda del portero en la planta baja.
• Los trabajos de pintura se acometerán desde la planta de azotea hacia abajo.
• Los colores para la escalera y el portal serán decididos por los vecinos entre dos muestras que SRU exhibirá en el portal
• Las condiciones de pago seguirán este esquema: un pago inicial previo a comenzar los trabajos, un segundo y un tercer pago se efectuarán a partir del 5 de junio y de julio, respectivamente. Este tercer pago queda supeditado a la terminación y aprobación de toda la obra, a excepción de la pintura en el cuarto de almacén del sótano. Evidentemente un último pago tendrá lugar al terminar la pintura, y a nuestra aprobación, del mencionado cuarto.
• A fin de facilitar la homogeneidad de la pintura, deberán retirarse los cables fijados en las paredes de los rellanos, como en su día se aprobó en Junta.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Novedades en la semana 18/2016

Estimados convecinos:

Varias son las noticias durante esta semana relativas a nuestra Comunidad de Propietarios.

Conserje

Empezaré por la más sensible y que ha podido ser muy preocupante. 

Habréis notado que Carlos, nuestro conserje, no está desde anteayer en la portería.

A última hora hora de ese día, Carlos notó un fuerte dolor y se quedaba sin fuerzas.

Al llegar a la estación de metro de destino, Carlos no pudo más y su mujer llamó a Urgencias.

Le enviaron una ambulancia para llevarlo a la Fundación Jiménez Díaz.

Ante lo crítico de su estado, le metieron directamente en el quirófano para eliminarle una obstrucción en una vía coronaria. Tras la operación, con resultado satisfactorio, lo pasaron a la UVI y pude hablar por teléfono con él al día siguiente. 

Carlos estaba tranquilo y creyendo en la promesa de los médicos que le anunciaban su regreso a casa en cuatro días. Son, finalmente, buenas noticias que, estoy seguro, nos alegran a todos los vecinos. Desde este blog de nuestra Comunidad deseamos una buena recuperación a Carlos.

Durante la ausencia de Carlos, la empresa LimpiarNet, con la que tenemos contratado los servicios de conserjería y limpieza, ha enviado al anterior conserje, Michel.

Fuga de agua

Se ha producido una fuga de agua caliente sanitaria en la tubería que sirve a los pisos C y D, que se ha manifestado en los trasteros. Según me dicen, ha sido donde había ocurrido hace dos o tres años. La detección ha sido más fácil y la reparación se hará desde el local 'Bajo 2'. Obviamente habrá que cortar el suministro de agua caliente a todos los vecinos y además el agua fría a los vecinos de las letras C y D por causa del retorno, durante el proceso de soldadura o sustitución del tramo de la tubería. Para ello, se ha establecido un tiempo de tres horas, entre las 10:00 y las 13:00 hrs del viernes 28.

Obras en viviendas

Antes de que se inicien los trabajos de pintura en las escaleras y el portal, habréis notado, por la protección en un ascensor, que algunos convecinos están ejecutando obras dentro de sus viviendas. Han finalizado las del 6º C, están en ejecución los del 3º B y a continuación las del 5º C. De esta forma se evitan las interferencias entre operarios y posibles desperfectos en una pintura reciente.

Cambio de aseguradora

Al objeto de cumplir lo acordado en la Junta General Ordinaria, hoy he firmado el contrato de seguro de la Comunidad con Allianz, que entrará en vigor el 1º de junio próximo. Incorpora Asistencia y algunas prestaciones más, no cubiertas por nuestra póliza previa con Liberty Seguros. El total de la prima con Allianz asciende a la cantidad de 1.642,17 € frente a la de 2.127,72 € pagada a Liberty en 2015.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón
Presidente de la Comunidad de Propietarios

Novedades en la semana 15/2016

Estimados convecinos:

Habréis notado, al menos por la protección en el ascensor de mayor recorrido, que se está efectuando una obra en nuestra Comunidad. En concreto, en el 6º C, como oportunamente informó su propietaria. Están terminándose los trabajos y, si en ninguna otra vivienda estuviesen previstos trabajos similares, estaríamos ya en condiciones de firmar el contrato para iniciar los trabajos de pintura de escaleras, rellanos, portal, cuarto de bicicletas y cuarto de almacén, como se aprobó en la última Junta General de Propietarios. Se pretende que la obra esté finalizada deseablemente a finales de mayo.

Y en relación al pago de la pintura, hemos acordado con ELECNOR, a fin de eliminar diferencias palpables entre dos pintores, compensar el descuento por la pintura pendiente en la escalera, rellanos y portal, según contrato, con las cantidades de aumento pactadas para la ejecución de la acometida de UF (Oferta nº1412.031/06)  y la instalación de la Linea General de Alimentación (Oferta nº 1412.031/04.02). Esto significa que no tenemos que abonar a ELECNOR ninguna complemento sobre las cuotas mensuales cubiertas por la derrama.

Mientras no se recibe autorización de la Comunidad de Madrid para continuar el tendido por el garaje de las bandejas soporte de la acometida general hasta el cuarto de contadores, ELECNOR efectuará las siguientes revisiones en instalaciones dentro de la finca:

1.- Alumbrado de emergencia.

2.- Cuadro interior del 2º A, 

3.- Cuadro interior del 6ºB,

4.- Cuadro del portal

5.- Luz antipánico del portal.

En otro orden de cosas, informar que ha sido sustituido el bombín de la cerradura del portal (sin necesidad de cambiar las llaves), puesto que el anterior quedó inutilizado el pasado sábado cuando alguien forzó la cerradura dejando dentro un trozo de llave. Asumiendo que pudo ser una acción involuntaria, y por tanto excusable, no lo es el no informar lo que alargó las consiguientes molestias causadas a todos los vecinos.

Finalmente recordar a los propietarios que aparcan sus vehículos en el garaje, que a partir de mañana martes se inicia la sustitución de la puerta al comienzo de la rampa, y precisamente mañana no se podrá salir ni entrar durante toda la jornada laboral. Los restantes días estará bloqueado el paso desde las 10:00 a las 13:00 hrs.

Cordiales saludos

Manuel

Croquis del tendido de acometidas generales por el garaje

Estimados convecinos:

Aunque como informaba en la publicación precedente, la reanudación del tendido de cables por el garaje está pendiente de la aprobación de la excepción correspondiente por la DG de Industria de la Comunidad de Madrid, entiendo es de vuestro interés conocer tanto el croquis de la disposición de las bandejas soporte de los cables como de las condiciones de trabajo impuestas a ELECNOR por parte de la Comunidad de Propietarios del Garaje:

La ejecución de los trabajos a lo largo de la rampa sólo será posible de 10:00 a 13:00 hrs.

y serán advertidos con la antelación los propietarios de alguna de las plazas de aparcamiento por donde se ejecute los trabajos.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Nuevo parón en la obra de reforma eléctrica

Estimados convecinos:

Esta obra parece el cuento de nunca acabar. 

Cuando empezamos a vislumbrar la luz al final del túnel, surge otro obstáculo.

Como recordaréis, la Dirección General de Industria de la Comunidad de Madrid requirió a las Comunidades de Propietarios de Nieremberg 29 y Pradillo 26 presentasen, en un plazo de quince días, un certificado favorable, expedido por ATISAE, de la terminación de los trabajos de reforma eléctrica. En la respuesta, firmada por el administrador, se derivaba la situación al instalador contratado, ELECNOR.

Y, consecuentemente, la DG Industria llamó a ELECNOR. El jefe de la obra les dio una serie de explicaciones que han detenido una posible sanción a las citadas Comunidades de Vecinos, pero, al revisar el proyecto, exigen ahora se solicite una excepción para que las instalaciones puedan discurrir por el garaje, ya que la DG Industria no lo considera lugar de uso común de las fincas.

De nuevo otro fallo de ELECNOR, pues si se aceptase la tesis de DG Industria, que no es cierta según los Estatutos Reguladores de nuestra Comunidad de Propietarios, deberían haber solicitado la excepción en el momento de la aprobación de la oferta, ya que al final de la página 1 dice: "Suministro y montaje de bandeja perforada por el techo del garaje para el montaje de la Línea General de Alimentación". Recurrir ahora podría complicar más la situación.

El problema es que hasta que DG Industria no acepte la excepción, ELECNOR no puede ejecutar la obra pendiente. Intuyo que esto supondrá un retraso de un mes en la terminación de la obra, esto es, a finales de junio. Entretanto, ELECNOR resolverá los tres temas menores pendientes en nuestra finca.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Obras de mejora en 2016

Estimados convecinos:

Como prometía en la última publicación, informaré a continuación del acuerdo sobre las obras de mejora en las zonas comunes de la finca.

La Comisión de Obras ha identificado los puntos fundamentales que definen la 'vida' del edicio de nuestra Comunidad:

1. un sistema eficaz de calefacción y agua caliente sanitaria
2. una red eléctrica segura para las prestaciones de hoy
3. unas bajantes en conductos sin filtraciones
4. unos ascensores seguros
5. una presencia digna de las zonas comunes del edificio
6. una azotea impermeable

La situación actual es la siguiente: El punto 1 está dedidamente cubierto; el punto 2 en proceso; el 3 es nuestro punto débil, pero su solución de una sola vez es costosísima, por lo que se ha considerado instalar uno o más registros en la pared izquierda de la escalera en sentido de subida para poder acceder y sustituir los conductos cuando muestren fugas, a fin de ir renovándolos paulatinamente; el punto 4 hay que completarlo con una plataforma desde el nivel de calle hasta el nivel de planta baja; el punto 5 se propone abordarlo en cuanto se terminen las obras de reforma eléctrica; y el punto 6, tras una serie de visitas para un eventual proyecto de reimpermeabilización, se constata que no es necesario en estos momentos.

En consecuencia, se solicitaron presupuestos a tres empresas especializadas: DARIOLÍN, a SRU Construcciones y a VERTICALIA para la pintura de escaleras, de las puertas de ascensores, del cuarto de bicicletas y del cuarto de almacén en el sótano así como para la impermeabilización de la azotea. Como DARIOLÍN no presentó oferta para esta última partida, a fin de poder disponer de tres presupuestos, se invitó a AVISA 99 S.L., empresa especializada en impermeabilizaciones de terrazas. Y he aquí el resultado de la comparación de ofertas:

• Dariolín presupuesta, en partida independiente, el barnizado del paño de la jardinería y del separador del zaguán. No ha valorado la barra de anclaje para las bicicletas. La partida de pintura del portal parece excesivamente elevada. No presupuesta la impermeabilización de la azotea.

• S.R.U. presenta un presupuesto de pintura más bajos que los otros dos oferentes, aunque no detalla el método de trabajo en las unidades de obra. Sólo oferta la impermeabilización de la totalidad de la azotea.

• VERTICALIA valora muy baja la partida de pintura de portal, aunque no detalla suficientemente los trabajos comprendidos en esta unidad. Por el contrario, la pintura del cuarto de bicicletas se ha presupuestado bastante más alta que en las valoraciones de sus competidores. Oferta dos opciones para la azotea: impermeabilización de toda la superficie o de la mitad aproximadamente. Indica en su oferta los costes indirectos que oscilarían en unos 800.-€.

• Si S.R.U. facilitara una información por escrito de las distintas unidades de obra, que resultasen satisfactorias, debería ser el adjudicatario de la pintura de escaleras, del portal y de los dos cuartos, por un importe de 6.173,34€ sin IVA ni costes indirectos, que supondría un total ligeramente superior a 8000.-€.

• Para la impermeabilización, la empresa AVISA 99 S.L. presenta el presupuesto más bajo para la actuación de la mitad de la cubierta en 3.586,00 €.

Después de analizar las ofertas presentadas para la pintura, se acuerda solicitar a la empresa SRU CONSTRUCCIONES una definición más explícita de las unidades de obra así como la fecha de conclusión de los trabajos, quedando facultada la Junta Rectora para la contratación de la propuesta más ventajosa, condicionada a una cláusula de penalización ante un eventual incumplimiento en el plazo de ejecución.

Y a propuesta de algunos propietarios la posibilidad se acuerda solicitar ofertas a empresas especializadas para la instalación de un elevador/plataforma en la zona del jardín más próxima a la pared del portal.

En consecuencia la Comisión de Obras analizará los presupuestos de la plataforma/elevador y del acondicionamiento del portal y elevará una propuesta en Junta General para atender el pago de dichas obras que requerirá la aprobación de la correspondiente derrama extraordinaria.

Cordiales saludos y buenos días de descanso

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios