Incidencia en la reparación de una fuga de agua caliente

Estimados convecinos:

Hace ya una semana empezaron a caer unas gotas de agua  en el local ocupado por la firma ORSENOR. Confiando que sería algo pasajero, se esperó unos días hasta que aumentó ligeramente el goteo y el administrador dio parte a la Aseguradora de nuestra Comunidad. El jueves día 14 a primera hora de la tarde vino un fontanero para tratar de localizar el punto de fuga en el circuito de retorno del agua caliente. Encima del mencionado local se encuentra el piso 1º B y ahí se dirigió para realizar una cala en la pared más próxima al recorrido supuesto de la tubería de cobre. Tras algunos intentos se localizó y descubrió que el agua procedía de más arriba. Y siguiendo con el proceso habitual se repitió en el piso 2º B, y también se pudo determinar que el punto de fuga tendría que estar en los pisos superiores. Al pretender el fontanero continuar con el proceso de detección, el propietario del 3º B le negó la entrada y ayer por la tarde apareció fijada una nota en el portal que copio a continuación seguida de la nota de respuesta que he escrito y fijado junto a la de Álvaro Luengo, uno de los más antiguos ocupantes de una vivienda en nuestra Comunidad y distinguido por su amable comportamiento entre los vecinos.

Comentarios a la nota expuesta en el portal sin conocimiento de la

Junta Rectora de la Comunidad

1. La convivencia en una Comunidad de Propietarios, basada en los mismos derechos y obligaciones para todos los vecinos, es el elemento más importante para el bienestar de todos quienes la conformamos.

2. De acuerdo con los Estatutos Reguladores de nuestra Comunidad los diferencias de criterio se dirimen en la Junta General y, fuera de ella, se encauzan  a través del Presidente o en su ausencia  por medio de otro miembro del equipo que le auxilia, aprobado en Junta General.

3. En los citados Estatutos, el art. 7º c) reza así: “Consentir en su departamento las reparaciones que exija el servicio del inmueble, …” y el art. 7º d) “Permitir la entrada en el piso o local a los efectos prevenidos en los apartados anteriores”. Asimismo el art. 22º PRIMERO indica que corresponde al Secretario-Administrador: ”Velar por el buen régimen de la casa, de sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”. (Esta diligencia, sin éxito, se realizó en la mañana del viernes día 14).Y finalmente el art. 24º dice así: “Las normas contenidas en los presentes Estatutos son obligatorios. …”

4. La detección de la fuga, en el caso que nos ocupa agua caliente en el conducto de retorno, sólo se puede hacer practicando calas en los muros próximos a la tubería para descubrir la presencia de agua.

5. Puesto que el agua cae en el sótano del local de ORSENOR, fue inevitable efectuar una cala en el piso 1º B. Realizada ésta, se pudo conocer la ubicación del conducto y que el agua procedía de más arriba. En consecuencia, se procedió a practicar una cala en el piso 2º B que indicó que la fuga estaba en algún tramo superior. Al pretender actuar de igual forma en el piso 3º B, el propietario impidió la entrada al fontanero contratado por el seguro de la Comunidad, por lo que el agua sigue cayendo.

6. El propietario del piso 3º B pide que se hagan las catas en los pisos superiores al suyo, lo cual es evidentemente discriminatorio y se correría el riesgo de que la fuga estuviera en su piso, con lo cual los gastos por los daños causados en los pisos superiores no serían asumidos por la Aseguradora sino por la Comunidad.

7. En casos similares al que nos ocupa, la reparación de los desperfectos en los muros lo han efectuado los albañiles contratados por la Aseguradora bajo la supervisión de la Comunidad y a la satisfacción de ésta.

8. En consecuencia, se ruega al propietario del piso 3º B que autorice cuanto antes al fontanero para abordar sin más demora la reparación de la avería, que está causando daños a ORSENOR, una pérdida de agua que pagará la Comunidad y un retraso en la reparación de los desperfectos en los muros de los pisos 1º B y 2º B.

Sábado 16 de diciembre de 2017.

El presidente de la Comunidad de Propietarios

En la confianza de que nunca mejor dicho 'las aguas vuelvan a su cauce', recibid mis cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Feliz Navidad

Estimados convecinos:

Subo al 'blog' una foto del árbol de Navidad que, con tanta dedicación como estilo, han montado en el portal Marisa Cuevas (5º D) y Pilar Lamamie de Clairac (6º D). Uniéndome a las palabras de Mª Jesús Ruiz-Huerta (5º B), a ellas nuestro agradecimiento y mi felicitación así como los mejores deseos en estos días navideños para todos los vecinos.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Comisión de Obras en el 20 de noviembre

Estimados convecinos:

En la tarde del día 20 de este mes, se reunió la Comisión de Obras para tratar los siguientes asuntos:

• Consumo de gas natural y su correspondencia con los recibos puestos al cobro

• Trabajos pendientes de la reforma eléctrica

• Alquiler de la antigua vivienda del portero

• Malos olores en algunas viviendas

• Situación de Tesorería y posibilidad de abordar alguna obra.

Sobre el primer punto, y a partir de unos cuadros muy detallados elaborados por Luis Martín de Paz (1º B), se analizaron los datos reales de enero a octubre y estimados de noviembre y diciembre relativos al consumo de calefacción y agua caliente, tanto en Mwh como en €, para el ejercicio de 2017, observándose que, a pesar de un ligero incremento en el precio del gas natural, el coste total ha descendido. Cuando se disponga de la facturación de los doce meses, se podrá afinar la aproximación, también estudiada durante la reunión, del presupuesto de gastos para 2018, que salvo imprevistos de última hora, se prevé estable.

Tras el cambio de acometida general el pasado miércoles 31 de octubre, ELECNOR no ha acometido las obras de albañilería pendientes para completar los trabajos de reforma eléctrica. De forma no oficial, hemos sabido que una necesidad de recursos en otra obra ha aplazado la nuestra. Además de los trabajos pendientes indicados en la anterior publicación del 1º de noviembre en este 'blog', se ha solicitado a ELECNOR que retiren el conducto con el cable viejo de nuestra acometida general en su interior, que discurre por la pared más próxima a la entrada a nuestra finca. El desconchado probable que se produzca obligaría a allanar y pintar esa zona, cuyos gastos poco significativos correrían a partes iguales entre el garaje y nuestra Comunidad. También habrá que cubrir los gastos que se deriven del encajonado de obra del armario a la entrada del garaje y pintado la pared de entrada. En este caso, los gastos se dividen en cuatro partes: la Comunidad del Garaje y las Comunidades de las tres fincas.

Sólo una visita a la antigua vivienda del portero ha conseguido, desde el pasado mes de julio, TECNOCASA, que es evidente prefiere dedicarse a ventas más que a alquileres de bajos. En base a una información proporcionada por una experta a Marisa Cuevas (5º D), se concluye que no es eficaz para nuestro caso una agencia inmobiliaria franquiciada y que es conveniente ofrecer el local sin problemas eléctricos ni de fontanería. El local que ofrecemos requiere dejar en condiciones adecuadas el baño, lo que evidentemente supone unos gastos previos. Se solicitarán tres presupuestos.

Realizado este arreglo se harán fotos del local y del baño para, al menos, subirlas a una web que nos ofrecen gratuitamente.

Distintos propietarios viene quejándose de malos olores en sus viviendas, que pueden producirse en las arquetas, en los shunts y por pérdida de aislamiento de la masilla en los empalmes de las bajantes. Existen empresas especializadas que mediante la introducción de unas minicámaras en los conductos identifican los puntos origen de los malos olores. Se solicitarán tres presupuestos.

En la cuenta corriente a nombre de la Comunidad de Propietarios se disponía a 20 de noviembre  de 8.675,35€, lo que parece permitir, salvo imprevistos, abordar, sin recurrir a derramas, algunos de los proyectos arriba citados. Esto es posible por el retraso en la terminación y posterior certificación de la reforma eléctrica, que, hasta que no se produzca, no se desbloquearán, ya en el ejercicio de 2018, los pagos pendientes a ELECNOR por un importe total de 6.831,20€.

En otros asuntos se informó de las interrupciones en el sistema de calefacción que fueron reparadas sobre la marcha por técnicos de la instaladora TELEGEST, contratada por GAS NATURAL SERVICIOS para ofrecer el mantenimiento integral. Las causas de las averías son dos: baja presión en el suministro del agua del Canal de Isabel II y pequeñas fugas en el depósito dentro las calderas. Éstas han quedado taponadas pero para asegurar que las calderas no se detengan cuando la presión desciende de su valor ideal de 1,4 bar a 1,0 bar, umbral de funcionamiento, tendríamos que conseguir que el suministro del agua se efectuara con mayor presión de lo que se hace actualmente. Ya se solicitó una vez sin resultado. Habrá que insistir o ... instalar nosotros una bomba de presión.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

La luz ... al fin

Estimados convecinos:

Jugando con el título de la entrada, debemos congratularnos de que al fin, y tras un largo proceso (no acabado del todo), tengamos suministro eléctrico en una red totalmente renovada dentro y fuera de nuestra finca. 

Como pudisteis comprobar los que estabais en casa a las 10:00 hrs de la mañana de ayer, miércoles día 31, en tan sólo 20 minutos escasos, se realizó el cambio de acometida eléctrica, abandonando finalmente la vieja red que atravesando el sótano de c/ Pradillo 26 entraba en nuestro cuarto de contadores. Como sabéis la nueva acometida discurre en un conducto bajo la acera hasta el armario a la entrada del garaje. Hemos dejado atrás cables obsoletos y con un trazado peligroso, eliminando riesgos para nuestra seguridad al mismo tiempo que cumplimos con la normativa vigente.

Quedan por rematar los trabajos de albañilería en el cuarto de contadores, colocando Pladur en el techo, bajando el tubo fluorescente y pintándolo todo así como los suelos donde se hizo obra. Quizás también, si la Comunidad del Garaje está de acuerdo, arrancar el cable desenergizado fijado a lo largo de un tramo de pared y pintando a continuación. En cuanto hayan finalizado todos estos trabajos y la Inspección contratada por la Comunidad de Madrid expida certificado aprobatorio de toda la reforma eléctrica, procederemos a completar el pago a ELECNOR de las cuotas pendientes.

En la tarde del día 30 se produjo una avería en el sistema de agua caliente y, avisado GAS NATURAL SERVICIOS, con quien tenemos contratado el mantenimiento integral, se desplazó a nuestras instalaciones un técnico de TELEGEST que repuso el suministro del agua caliente sobre las 22:30 hrs. Aprovechando su presencia, y en vísperas del 1º de noviembre, se ha conectado el sistema de calefacción con el programa (horas de encendido alcanzada la temperatura exterior umbral) establecido el pasado año.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Actualización de información a finales de octubre

Estimados convecinos:

Reforma de instalaciones eléctricas

Habréis notado que GAS NATURAL Distribución (GND), con su contrata a ELECNOR, ha finalizado los trabajos de 'retranqueo' desde la caseta de transformación enterrada en c/ Pradillo hasta el armario de distribución en la entrada del garaje, instalado por la otra unidad de ELECNOR, contratada por las CCPP de Nieremberg 29, Nieremberg 31 y Pradillo 26. GND también ha efectuado el cambio de acometida para CP Nieremberg 29. 

Según noticias de hoy mismo, ELECNOR llevará a cabo el cambio de nuestra acometida en la semana próxima, con un corte de alimentación, -que se anunciará con antelación,- de menor duración que el experimentado en CP Nieremberg 29, puesto tanto el armario como los cables están instalados aunque no energizados. Completado el cambio de acometida, la unidad de ELECNOR, contratada por nosotros, completará en el cuarto de contadores los trabajos tanto de electricistas como de albañilería. Finalmente ELECNOR tendrá que retirar la vieja alimentación a nuestra finca. Una semana después estas mismas actuaciones se acometerán para CP Pradillo 26. 

Sustitución de válvulas termostáticas en 1º A, 1º D y 3º D

Como quizás hayan podido notar brevemente quienes tuviesen los radiadores abiertos, hoy se ha efectuado la revisión periódica del sistema de calefacción y agua caliente sanitaria. Los mismos técnicos de TELEGEST procederán mañana a partir de las 9:30 hrs la sustitución de las válvulas temostáticas averiadas en 1º A (una válvula), 1º D (tres válvulas) y 3º D (1 válvula), para lo cual vaciarán el depósito de agua y lo volverán a llenar tras los trabajos. Con ello, la calefacción estará preparada para que, cuando descienda la temperatura exterior de los 13º en las horas establecidas para la calefacción, el sistema arranque automáticamente.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la comunidad de propietarios 

Primera reunión de la Comisión de Obras tras el verano

Estimados convecinos:

Confío en que hayáis disfrutado de un verano. Yo también.

El pasado miércoles la Comisión de Obras ha revisado los temas pendientes que a continuación indico:

1.Obras de reforma eléctrica y retranqueo de la acometida general

Recordaréis que a finales de junio pedimos a "UNIÓN FENOSA distribución" nos facilitase una copia de la solicitud de permiso municipal de apertura de zanja y plan de trabajos de la obra de cambio de acometida general. Cuando nos dirigimos al Servicio Comercial nos remitieron al Coordinador de la Obra y cuando lo hicimos con éste nos recomendó hablásemos con el Servicio Comercial. Esa falta de consideración con el cliente estaba sin duda condicionada por los planes de la empresa a quien habían contratado la obra de retranqueo. Era una vez más ELECNOR, que había planificado la ejecución de la obra según sus intereses, pues el permiso municipal había sido concedido poco después de solicitarlo. Y de ahí que no quisieran mostrarnos una copia.

Pero, tras esta, de momento, última escaramuza, ya se ve luz al final del túnel. Como habréis notado, ya están instaladas vallas para permitir el paso de peatones mientras se abre la zanja en la acera, lo que ocurrirá finalmente a partir del próximo lunes. La duración total de los trabajos se estima no llegará a las dos semanas. Esperemos que, para principios de octubre, ELECNOR haya realizado la apertura de zanja, el tendido de cable, la reposición de la acera, la sustitución del armario a la entrada del garaje, empalmes, conexiones, cambio de alimentación, retirada de materiales fuera de servicio y trabajos de albañilería en el cuarto de contadores y alrededores. 

Finalizadas la obra de cambio de acometida, contratada por "UNIÓN FENOSA distribución" a ELECNOR y los trabajos pendientes de la reforma eléctrica, contratados por las CC.PP de Nieremberg 29 y Nieremberg 31 y Pradillo 26, también a ELECNOR, los inspectores nombrados por la Comunidad de Madrid procederán a la aceptación de ambas obras. Y es a partir de este momento cuando los integrantes de la Comisión de Obras entienden procede desbloquear el pago de los recibos pendientes a ELECNOR.

2. Facturas de ISTA

A finales de junio, ISTA pasó una vez más facturas erróneas que quedaron anuladas en cuanto se les advirtió de su improcedencia. Quiero ser optimista y confiar en que ya hayan aprendido esta vez en ISTA los criterios acordados por nosotros con Gas Natural Servicios y no vuelvan a emitir facturas improcedentes, que hasta ahora hemos sabido parar sin que llegaran a ser pasadas al cobro.

3. Reparación de válvulas termostáticas en radiadores

Se han detectado en tres viviendas válvulas termostáticas que, al no funcionar, falsean los datos de los repartidores de costes. Para su reparación o sustitución se requiere el vaciado del depósito de agua, que evidentemente debe efectuarse en los días previos al encendido de la calefacción. El mantenimiento integral del sistema de calefacción y agua caliente sanitaria cubre todas las averías de los equipos propios del sistema, entre los que no se encuentran los radiadores. Nos vemos obligados a solicitar a TELEGEST que nos facture por la reparación o sustitución de unas cinco o seis válvulas. Y fuera de coste para nosotros les recordaremos que tienen pendiente la instalación de una bandeja debajo de las calderas instaladas en la terraza para encauzar el agua de condensación que a veces gotea a la altura del tejado del piso 6º D.

4. Alquiler de la antigua vivienda del portero

A finales de mes caduca el contrato en exclusiva firmado con TECNOCASA sin haber recibido ni una sola oferta para alquilar el local como oficina. El resultado puede deberse a la inmobiliaria, a la época veraniega o al estado en que se encuentra la antigua vivienda del portero. En este último supuesto, nos veríamos forzados a 'lavar la cara' del local antes de volver a ponerlo en alquiler con más de una agencia, siempre que la tesorería de la Comunidad permita cubrir los gastos de pintura y reparación del aseo. A finales de mes se reunirá la Junta Rectora para revisar gastos incurridos y conocer disponibilidad para nuevas obras menores.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón
Presidente de la Comunidad de Propietarios

Novedades en la semana 26/2017

Estimados convecinos:

Aunque con evidente retraso, quisiera informaros que, desde el pasado 24 de mayo, nuestro Vicepresidente Luis Martín de Paz (1º B) es también el Presidente de la Comunidad del Garaje. Le deseamos, un tanto interesadamente, suerte en su gestión, en especial en lo concerniente al remate por ELECNOR de la obra de reforma eléctrica.

Y llegado a este punto, no puedo dejar de mencionar que en la próxima Comisión de Obras fijada para la tarde del lunes 26, debatiremos una propuesta de medidas a adoptar por nuestras tres CCPP exigiendo los planes de trabajos detallados tanto de ELECNOR como de UNIÓN FENOSA. Y a continuación un escrito a la Comunidad de Madrid con fines informativos y/o de reclamación.

En los últimos días, y a primeras horas de la mañana, los vecinos de las plantas 6ª y 5ª hemos notado que solamente llega un hilo de agua a las viviendas. Hoy he efectuado una reclamación al Canal de Isabel II a las 9:31 hrs y a primeras horas de la tarde se ha presentado un técnico que ha podido comprobado que la acometida está en perfectas condiciones y la presión a esa hora era la correcta. Insistí en que estimaba era necesario aumentar la presión del agua para asegurar el adecuado suministro en toda la jornada y quedó en trasladar nuestra solicitud a sus superiores.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Novedades 'eléctricas'

Estimados convecinos:

Como adelantaba en la publicación anterior, el jueves día 1º nuestros contadores electromecánicos de consumo de electricidad fueron sustituidos por los digitales, sin incidencia alguna, que yo sepa. 

En la fotografía los nuevos contadores en funcionamiento, aunque todavía protegidos por un plástico hasta que se completen los trabajos que ELECNOR debe realizar en el cuarto de contadores. Para ello debe instalar el armario CGP o BTV a la entrada del garaje, que ELECNOR supedita a que UNIÓN FENOSA haya instalado las líneas de alimentación. Sin embargo, ésta exige que ELECNOR haya instalado el armario para poder iniciar los trabajos de retranqueo.

Un nuevo conflicto que espero quede pronto resuelto con la intervención del gestor de UNIÓN FENOSA recientemente nombrado para coordinar los trabajos y definir cuándo, dónde y cómo ELECNOR debe instalar el nuevo armario.  Superado este punto crítico, toca esperar al permiso municipal para apertura de zanja en la acera. Y quizás para finales del verano hayamos llegado al final de esta pesadilla de nuestra reforma eléctrica.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Novedades en la semana 22/52

Estimados convecinos:

Comencemos compartiendo la satisfacción por dos importantes y muy buenas noticias, como son la recuperación en la salud de dos convecinos, la de Rafael (4º A), que ha superado muy bien su infarto de hace un par de semanas, y la de Serena (4º D), cuya mejora está siendo espectacular. 

En otro orden de cosas, y tras la celebración de la Junta General Ordinaria de Vecinos, cuyas conclusiones conocéis por el acta ya distribuida, manifestar que, a pesar de mi interés en abandonar la presidencia tras tres años de dedicación, no ha sido posible ante la ausencia de candidatos. Aprovecho esta plataforma para invitaros a sustituirme en la primera Junta.

Y entrando en cuestiones prácticas, os informo que el pasado lunes ha sido desconectada la calefacción, por lo que estamos en condiciones de vaciar el depósito para posibilitar la reparación de los mandos bloqueados en algunos radiadores. Ruego que los afectados se lo indiquen a nuestro conserje.

Finalmente hemos conseguido que los recibos que presenta ISTA por consumo de agua caliente y calefacción individualizada hayan sido corregidos y aptos para su abono por banco. Cierto que ha habido una concentración en los pagos a la comunidad por este concepto aplazado y por la derrama para hacer frente al pago de la ejecución de obra de retranqueo de la red de suministro eléctrico, pero era inevitable y a partir de ahora no se vislumbra ningún pago extraordinario.

Habréis visto en el portal un cartel anunciando la sustitución de los contadores eléctricos por otros digitales. De esta forma todos los consumos individuales de agua fría y caliente, calefacción y electricidad serán de lectura remota. Menos errores y molestias. De todas formas, preferiría que la sustitución en el cuarto de contadores se hiciera después de completar la obra de centralización, pero no va a ser posible pues ELECNOR lo supedita a disponibilidad de alimentación por las nuevas líneas que instalará UNIÓN FENOSA y que espero que, tras el pago efectuado a ésta, se inicien los trabajos de retranqueo y se completen los de ELECNOR. Será necesario cortar el suministro eléctrico y espero esto ocurra en verano, cuando muchos de los convecinos estemos fuera.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Junta General Ordinaria del 12 de mayo de 2017

Estimados convecinos:

La administración ha depositado ya en nuestros buzones la convocatoria para la próxima Junta General Ordinaria y la documentación pertinente.

A fin de que pueda ser conocido previamente, y en razón a su extensión, copio a continuación el contenido del punto 1.- Jalones de evolución de nuestra Comunidad de Propietarios desde el 18 de febrero hasta el 28 de marzo de 2017.

JALONES DE EVOLUCIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE NIEREMBERG 31

DESDE EL 18 DE FEBRERO DE 2014 HASTA EL 28 DE MARZO DE 2017

• Nuevos nombramientos en los órganos directivos de la Comunidad (18.02.2014)
• Creación del blog www.nieremberg.blogspot.com
• Como consecuencia de la inspección, adjudicamos conjuntamente con las CCPP de las fincas contiguas los trabajos de reforma eléctrica a ELECNOR (abril 2014)
• Revisión de los contratos de mantenimiento
• Reducción de cuotas
• Cancelación de la deuda, por un importe de 2.073,87€, contraída por la Comunidad con LimpiarNet (28.04.2014)
• Rehabilitación como almacén del cuarto abandonado en el sótano
• Adaptación de la antena colectiva por migración de 3 canales digitales de TDT
• Primer día de calefacción por el nuevo sistema de gas natural con calderas en la azotea
• Se acordó con ELECNOR utilizar la chimenea de gasóleo inutilizada para alojar en su interior los tubos de las derivaciones individuales de la instalación eléctrica a las viviendas, evitando calar el forjado de todas las plantas.
• De la Agencia Tributaria hemos recuperado el pago indebido del céntimo sanitario sobre el consumo de gasóleo en los años 2011 y 2012.
• Primera reclamación por escrito, por parte del presidente, a ELECNOR, con fecha 3 de marzo de 2015, por la detención de los trabajos de reforma eléctrica.
• Celebración el 25 de marzo de 2015 de la Junta General Ordinaria: Reducción en un 20% los gastos en 2015 y del 15% en las cuotas mensuales.
• Desbloqueo del Fondo de Reserva
• El 18 de mayo se acuerda un nuevo replanteo entre representante de las 4 CCPP (3 fincas + Garaje), ELECNOR y UNIÓN FENOSA, con un recorrido por el garaje de las tres acometidas  desde los respectivos cuartos de contadores hasta un armario en la puerta del garaje.
• Aprobación por la Junta General del Garaje del plano presentado por ELECNOR, con el trazado por el garaje, que implica un pago adicional de 992,35€ por mayor recorrido de bandeja y cable.
• Segundo escrito de reclamación a ELECNOR, dirigido esta vez por el administrador el 20 de mayo, amenazándoles de denuncia por incumplimiento del planning comprometido.
• Fallecimiento a mediados de junio de nuestro convecino José Tomás Pérez-Solórzano (6º C), a la temprana edad de 52 años.
• Se solicita a ELECNOR de nuevo por escrito un planning actualizado para la terminación de la reforma eléctrica.
• Abono, a mediados de julio, de 4.258.- € en la cuenta de nuestra CP, por la Comunidad de Madrid, en concepto de la subvención por cambio de la calefacción a gas natural.
• Apropiación indebida del cobre de las derivaciones antiguas por parte de los albañiles subcontratados por ELECNOR.
• A principios de octubre ELECNOR ha completado las nuevas derivaciones eléctricas desde las viviendas y locales comerciales de nuestra finca hasta los cuartos de contadores. 
• Robo o hurto el 9 de octubre de una bicicleta en el cuarto de coches de niños y bicis. Se procedió a instalar una cerradura de seguridad.
• Los técnicos de mantenimiento del sistema de calefacción detectaron a mediados de octubre una falta de ventilación en la sala de bombas del sótano y, al abrir la rejilla, empezaron a caer escombros en cantidad tal que se llenaron 7 sacos y medio de 70 kg cada uno. Los albañiles subcontratados por ELECNOR prefirieron echar los escombros por uno de los conductos de la chimenea que termina en la citada sala en vez de molestarse en sacarlos a la calle.
• Reunión conjunta de los tres presidentes de las CCPP el 13 de noviembre, acordándose solicitar un informe de situación de los trabajos de ELECNOR en las tres fincas al Coordinador de Seguridad y Salud contratado al efecto, de acuerdo con la normativa vigente, y enviar a la dirección de ELECNOR un burofax firmado por los tres presidentes mencionados.
• En diciembre, el Coordinador de Seguridad de los trabajos de renovación de las instalaciones eléctricas entrega su informe reflejando en él de forma explícita la inexplicable detención de los trabajos, la mala praxis en algunas terminaciones mostradas en fotografías y se cuestiona si se han solicitado los permisos de excepciones necesarios.
• Se envía al responsable técnico-comercial de ELECNOR un burofax, con fecha 26 de enero,  firmado por los tres presidentes de las CCPP, acompañando el informe del Coordinador de Seguridad y Salud.
• Con otro burofax, de fecha 26 de febrero, firmado por los presidentes de las tres CCPP, compuesto por 4 hojas y 9 anexos, se insta a ELECNOR a que se reanuden las obras de inmediato y se nos comunique una fecha definitiva de terminación. Caso de no hacerlo así, los pagos pendientes a ELECNOR serían bloqueados.
• La Dirección General de Industria de la Comunidad de Madrid remite a la CP Pradillo 26 y a la CP Nieremberg 29 sendos requerimientos, para que presenten el certificado de inspección, con resultado favorable sobre los trabajos realizados por ELECNOR. Extrañamente, nuestra Comunidad de Propietarios no recibió un requerimiento igual, pero, al tratarse de la misma obra en las tres fincas, participamos en la redacción del documento trasladando la responsabilidad a ELECNOR, en base a la completa documentación de que disponemos. ELECNOR ha sido informada del escrito de la Comunidad de Madrid.
• Reunión con representantes de ELECNOR el 10 de marzo. Se comprometen a reanudar los trabajos pero requieren la sustitución de la puerta del garaje.
• El mismo día 10 de marzo, en Junta General del Garaje se aprueba la sustitución de la puerta.
• A fin de eliminar diferencias palpables en la pintura, se compensó con ELECNOR el descuento por la pintura pendiente en la escalera, rellanos y portal, según contrato, con las cantidades de aumento, 992,35€, pactadas para la instalación de la Linea General de Alimentación.
• En rellanos y portal el alumbrado se cambia a detección de presencia.
• El 26 abril Carlos, nuestro conserje, sufrió una obstrucción coronaria, y tras la colocación de un stent, ha estado de baja durante tres meses. Durante su ausencia LimpiarNet, ha enviado al anterior conserje, Michel.
• Se firmó el contrato de seguro de la Comunidad con Allianz que incorpora Asistencia y algunas prestaciones más no cubiertas por nuestra póliza previa con Liberty Seguros. Además la prima se reduce enun 23%.
• Se contrata con SRU la pintura de escalera, portal y los cuartos de bicicletas y de almacén. Se somete a votación la selección de colores para la escalera, el portal y las puertas de los ascensores en planta baja.
• LimpiarNet, nuestro contratista de servicios de conserjería y limpieza, nos ha obsequiado las plantas de la jardinera del portal a principios de junio.
• Un nuevo burofax, con fecha 11 de octubre, es enviado por el administrador a ELECNOR
• En octubre se firmó el contrato con Gas Natural del Servicio de reparto de calefacción y a.c.s.
• El 24 de octubre se recibe la Resolución de la Comunidad de Madrid por la que se autoriza la excepción al Reglamento Electrónico para Baja Tensión, detectada por el Coordinador de Seguridad, para la reforma de las instalaciones de enlace de las fincas de las tres CCPP. 
• Ante la falta de reacción por parte de ELECNOR, el administrador le envía un nuevo burofax con fecha 16 de noviembre. 
• Se inician los contactos para alquilar la antigua vivienda del portero en la planta baja
• En vísperas de Navidad se cambiaron a digitales todos los contadores de agua fría y agua caliente e instalado los repartidores de costes de calefacción así como fijado el lector vía radio.
• A partir del 10 de marzo siempre se encuentra un ascensor en la planta baja, tras una regulación en su programa.
• Para conectar nuestras nuevas acometidas a la red de GAS NATURAL, nos exigen que paguemos el importe del llamado retranqueo de la acometida general eléctrica, presupuestado en 14.526,11 € a pagar entre las tres CCPP. Lo hemos rechazado en una reunión en sus oficinas. Nos sugieren como alternativa contratemos la obra directamete. Consultado ELECNOR rebaja el importe a 9.377,96-€, pero hay que incrementarlo con fianzas y permisos municipales hasta 11.127,38€ más 1900.-€ de aval durante un año. En esta opción, debemos hacer frente a un desembolso de algo más de 4.000.-€, con recuperación de unos 400.-€ un año más tarde. 

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Novedades en la semana 20/52

Estimados convecinos:

En primer lugar comunicaros que en el martes pasado falleció en Santander, a la edad de 91 años, la madre de nuestro convecino del piso 3º A y miembro de la Comisión de Obras, Roberto Rodríguez Cuervo. En vuestro nombre y en el mío propio le traslado desde este blog nuestro pésame.

Esta misma tarde la Comisión del Portal ha completado el mobiliario, añadiendo una segunda butaca, con lo que el conjunto queda más armonioso, como podéis apreciar en la foto que sigue.

De nuevo reitero nuestro agradecimiento a las damas integrantes de la Comisión por su buen gusto en ornar el portal dentro de los márgenes de austeridad que nos hemos impuesto.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón
Presidente de la Comunidad de Propietarios

Rectificación de fecha para la Junta General Ordinaria

Estimados convecinos:

A última hora de ayer se reunió la Comisión de Obras para revisar el orden del día de la próxima Junta General Ordinaria de Propietarios. 

La situación derivada del error en las facturas emitidas por ISTA y la probable derrama necesaria para afrontar el pago de comienzo de loas obras de retranqueo de la acometida general eléctrica obligan a modificar con especial cuidado la documentación que previamente ha de distribuirse a los propietarios, lo que la administración no puede realizar dentro del plazo reglamentario para celebrar la Junta el 4 de mayo, como inicialmente estaba previsto. 

Puesto que los días 1 y 2 de mayo son inhábiles hay que retrasar la fecha de la Junta al viernes día 12 de mayo a las 19:30 hrs. Siento los inconvenientes que este cambio haya podido causar.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón
Presidente de la Comunidad de Propietarios

Próxima Junta General Ordinaria

Estimados convecinos:

Antes de nada informaros de que la ausencia parcial de ayer y la no recogida de basuras por la tarde fue debido a que la operación de corazón de la mujer de nuestro conserje Carlos se prolongó durante 4 horas en la misma tarde de ayer. El resultado de la operación fue satisfactorio, lo que sin duda todos los convecinos nos congratulamos.

La pausa que últimamente ha experimentado nuestro blog, y que también ha condicionado la convocatoria de la Junta General, ha sido la necesidad de despejar dos incógnitas antes de formular el presupuesto de gastos para este ejercicio del 2017. Me refiero a los primeros recibos individualizados de calefacción y a la reunión conjunta de los tres presidentes de las CCPP de Pradillo 26, Nieremberg 29 y Niermberg 31 con la responsable de Provisión de Servicios de UNIÓN FENOSA DISTRIBUCIÓN (UFD).

Los recibos se depositaron en nuestros buzones a finales de la semana pasada y ya hemos detectado que no se ha tenido en cuenta el reparto acordado del 20% para el a.c.s. y el 80% para la calefacción, habiéndose repercutido erróneamente como calefacción los cargos correspondientes a a.c.s., y por tanto duplicados en los recibos de agua caliente. Consecuentemente los recibos no han sido enviados al banco para su cobro hasta que sean corregidos por Gas Natural.

Y en cuanto a la reunión relativa al importe del llamado retranqueo de la acometida general eléctrica, defendimos por nuestra parte el rechazo al presupuesto de 14.526,11 € a pagar entre las tres CCPP. La posición de UFD se fundamentaba en que hasta junio de 2016 el coste del retranqueo lo asumían ellos, pero a partir de ese momento se lo repercutían a los clientes interpretando la normativa regulatoria en la misma forma que lo hacía IBERDROLA. 

Recordamos que si la obra contratada en abril de 2014 a ELECNOR se hubiera completado en las 8 semanas comprometidas, nos habríamos encontrado en el período en que UDF asumía el coste de la obra. Ante esa inflexibilidad, les anunciamos que íbamos a dirigirnos a la Dirección General de Industria (DGI) de la Comunidad de Madrid planteando nuestro caso. Lo aceptaron, aunque sugirieron que no supeditásemos el comienzo del retranqueo a recibir la respuesta de la DGI, pues la oferta de UFD expiraría el 25 de mayo. 

En consecuencia estamos obligados a contratar ya la obra, previo pago de su importe, con la esperanza de que la DGI nos dé la razón y la UFD nos devuelva, en este caso, el dinero pagado a UDF, a lo que la ésta se comprometió. Adicionalmente solicitamos a ELECNOR a que, ya que moralmente son culpables de este importante cargo, nos presente una oferta mejorada sobre la de UFD. Cabría quizás también la posibilidad de solicitar una oferta a otro constructor para terminación de la obra completa. En este supuesto, solo si la reducción es sustancial compensaría los gastos de tramitación y supervisión a nuestro cargo. Con el debido detenimiento se tratará este asunto en la próxima Junta General del jueves día 4 de mayo.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios 

Novedades desde la semana 7 a la 12/2017

Estimados convecinos:

Facturación de consumo individualizado de gas para agua caliente y calefacción

Como adelantábamos en la última publicación, representantes de la Comisión de Obras mantuvimos una reunión con la ingeniera responsable en GAS NATURAL SERVICIOS para clarificar nuestras últimas dudas sobre los repartidores de costes de calefacción. Se nos informó detalladamente sobre el artificio, que no concepto, de reparto utilizado por GN. Concluida la reunión, procedimos a revisar los datos de consumo de gas natural en el pasado año, y su reparto entre agua caliente sanitaria y calefacción, obteniendo un valor del 22% para a.c.s. y 78 % para calefacción,  por lo que comunicamos, a posteriori, a la ingeniera de GNS que, de las cifras de reparto propuestas, nuestra Comunidad elige el reparto de 20% para el a.c.s. y 80% para la calefacción. Reparto éste que GN deberá informar a ISTA para la confección de los próximos recibos individualizados de agua caliente y calefacción. Establecido este criterio, se completó el proceso formal, firmando con fecha de 9 de enero del presente año la última adenda del contrato, con lo que no es de aplicación el incremento de precios por cambio de año. Confiamos en que ISTA distribuya a mediados de marzo los primeros recibos de consumo individualizado de calefacción, que nos permitirá ajustar por fin el presupuesto de gastos para 2017 y consecuentemente fijar las cuotas de la Comunidad.

Presupuesto de UNIÓN FENOSA para enganche a la red de GN FENOSA

Ante lo improcedente, a nuestro criterio, del presupuesto, trasladamos a ELECNOR nuestro rechazo y redactaron un borrador de escrito a UNIÓN FENOSA que, con ligeras modificaciones por nuestra parte, ha sido cursado por el administrador con fecha 9 de marzo. Por su importancia, lo copio a continuación:

Por fin se ha completado el tendido de las acometidas alojadas en las bandejas fijadas en el garaje desde el armario situado a la entrada del garaje hasta los tres cuartos de contadores. En cuanto se realice el enganche con la red de GN, los albañiles construirán el falso techo y rematarán el suelo en el cuarto de contadores y sus alrededores.

Regulación de los ascensores

Habréis observado que, desde el viernes último, siempre hay un ascensor en la planta baja. Esta modalidad, habitual en muchas casas, pretende acortar la espera en la subida a las viviendas, en el nivel común. Es un pequeño incremento en el confort perseguido. Se mantendrá, si la mayoría lo estima conveniente. Manifestad vuestra opinión al conserje a lo largo de este mes. Si no resulta mayoritariamente satisfactorio, se puede fácilmente cambiar a la modalidad que existía anteriormente.

Pequeñas obras

Han finalizado los trabajos en el 4º B y el lunes se acometerá la impermeabilización de la cubierta del módulo sobresaliente en los pisos 6º A y 6º B. Servirá de prueba ante una eventual impermeabilización de la parte anterior de la azotea.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón
Presidente de la Comunidad de Propietarios.

Comisión de Obras

Estimados convecinos:

El pasado 31 de enero la Comisión de Obras se reunió para tratar principalmente de:

1.- Repartidores de costes de calefacción y contadores de agua fría y caliente

2.- Presupuesto de UNIÓN FENOSA distribución para enganche a la red de GN FENOSA

3.- Revisión del documento de LIQUIDACIÓN DE CUENTAS EJERCICIO 2016 Y PRESUPUESTO DE GASTOS EJERCICIO 2017.

Sobre el punto 1, se constató que los datos de la facturación de consumo individualizado de calefacción serán generados por Gas Natural durante los meses de calefacción y sus recibos depositados con frecuencia mensual en los buzones de cada vivienda. 

Seis son los recibos de agua fría y agua caliente que genera al año ISTA (antigua La Española), que procede también a su buzoneo.  En reunión celebrada el 6 de febrero con un representante de ISTA quedaron disipadas las dudas pendientes y consecuentemente se procedió a continuación a la firma del contrato de sustitución y arrendamiento de contadores de agua. En el día de ayer ya se depositaron en los buzones los nuevos recibos de agua caliente y agua fría de cada vivienda, especificando el consumo hasta la sustitución de contadores y el medido por radio a partir del cambio. Y un poco más tarde aparecieron los recibos pendientes del agua fría consumida entre el 29 de agosto y el 21 de noviembre del pasado año. Es probable que este recibo leído de forma convencional por La Española lo traspapelasen durante el proceso de absorción por ISTA.

En lo relativo a la facturación individualizada de calefacción, estamos pendientes de una reunión con un representante de Gas Natural Servicios que nos permita elaborar los criterios aplicables al reparto entre el consumo individualizado y los demás factores aplicables a la facturación a la Comunidad por GNS. Entretanto no estamos en condiciones de firmar la adenda del contrato.

Sobre el punto 2, la semana pasada ELECNOR ha reenviado al administrador común un sorprendente presupuesto elaborado por UNIÓN FENOSA para unos trabajos de enganche a la red eléctrica, que nada tienen que ver con la solución acordada entre GN FENOSA, ELECNOR y nuestras CC.PP., consistente en conectar la red de GN FENOSA, -que discurre en el subsuelo de la acera-, en un punto a la puerta de garaje, por medio de tres tubos, de un metro y medio aproximadamente, para canalización de los tres laterales hasta el nuevo armario BTV y hacer la conexión de la red de las tres acometidas ya tendidas desde el citado armario hasta los tres cuartos de contadores. En su día, ELECNOR presentó una oferta complementaria, con nº 1412-031/06, para esta obra civil de “acometida a BTV en garaje para CC. PP. c/ Nieremberg 29 y 31 y c/ Pradillo 26”.

En consecuencia, estamos solicitando a los técnicos de ELECNOR que rechacen el presupuesto de UNIÓN FENOSA y defiendan de inmediato la solución ya adoptada descrita más arriba, cuyos detalles de ejecución y valoración deberán ser acordados en una reunión urgente entre GN FENOSA, ELECNOR y las tres Comunidades de Propietarios.

Sobre el punto 3, se han revisado, sin encontrar anomalías, las cuentas del pasado año y, aunque se han establecido unas criterios iniciales para formular el presupuesto de gastos para 2017, no se puede completar su formulación hasta no conocer los criterios de reparto de la facturación de Gas Natural, como se indica en el punto 1.

Y al margen de la reunión de la Comisión de Obras, aprovecho para informar que en esta semana las ausencias del conserje son debidas a la hospitalización de su esposa, a quien deseamos una pronta recuperación.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón 

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Más información sobre las últimas incidencias

Estimados convecinos:

No terminaron nuestras desgracias con la información que contenía mi comentario a la última publicación. Pues, tras sustituir el tramo de la tubería de cobre de entrada general de agua a nuestro edificio, y con el agua cortada unas dos horas y media para efectuar la soldadura en seco, se apreció una gota en la unión 'T' de la distribución a las distintas ramas. La solución óptima a este último problema consistiría en reemplazar las tres tuberías que acceden a dicha unión y, tras dejar que se secasen, proceder a la soldadura en seco, lo que precisaría un corte de 20 horas sin agua. Evidentemente nos negamos a que ejecutasen ese proceso e insistimos en que se tapase el poro junto a la 'T' con una abrazadera Gebo, confiando en que pudiera taponarlo, como así ha sido. Y reflexionado porqué han ocurrido esas dos fugas de agua, aventuro que alguien se colgó o ejerció fuerza en la tubería de cobre forrada con fibra de vidrio, que, por otra parte, vuela con una gran separación entre los anclajes al techo. Confío en que podamos repercutir el gasto de la reparación de los fontaneros a ELECNOR por la falta de profesionalidad de los operarios de su subcontrata. 

Los técnicos de mantenimiento del sistema de calefacción y agua caliente han revisado en la mañana de hoy las instalaciones tras la fuga del agua de calefacción del fin de semana. Todo ha quedado en perfecto estado de funcionamiento, aunque la fuga de agua que se ha tenido que compensar rellenando durante el fin de semana va a suponer una elevación en la factura de Gas Natural por calentamiento del agua añadida desde 5º C a 50º C o 65ºC. Asimismo se ha revisado que si, durante las horas de funcionamiento programadas para la calefacción, la temperatura exterior está en el margen de 15ºC a 5ºC el agua se calienta a 50ºC, y si desciende la temperatura en la calle a 5ºC o menos, el agua se calienta a 65ºC.

Y volviendo a la subcontrata de ELECNOR, los operarios nos han dicho que han terminado el tendido de cables y están procediendo a la terminación en los extremos (cuartos de contadores y armario provisional). Quedará el enganche a la red de G N Fenosa cuando ésta lo disponga.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios

Incidencias

Estimados convecinos:

Como comentaba al final de la última publicación, se venía observando una pérdida de presión en el agua de la calefacción sin haber identificado el punto de fuga. El jueves por mañana una pared del cuarto de bombas en el sótano apareció humedecida y poco después goteaba aparentemente desde el techo. Se llamó a la aseguradora y a primera hora de la tarde unos técnicos no pudieron localizar el punto de fuga, porque a su juicio estaba en el forjado, lo que excedía de lo que las condiciones de la prima permitían. Y se marcharon. Evidentemente encontrar un fontanero experto un viernes por la tarde era misión casi imposible. Y entretanto la presión del agua de la calefacción descendía.

Había que esperar al lunes recogiendo el agua de la fuga en un recipiente con capacidad suficiente para no tener que estar vaciando cubos durante el fin de semana. Carlos, nuestro conserje, proporcionó un cubo amarillo de basura que había en reserva y con un perfil metálico acanalado encauzó el agua al gran cubo. Naturalmente tuve que subir la presión del sistema de calefacción el sábado y el domingo.

Los fontaneros localizados por el administrador llegaron el lunes por la mañana y con un par de agujeros en la pared del local de ORSENOR y otros tantos en nuestra escalera en el tramo del nivel del portal al sótano detectaron la fuga en el conducto de calefacción. Dos podrían ser la soluciones: sustituir un tramo del conducto vaciando la caldera o taponar el punto de fuga con una abrazadera tapa-poros Gebo. La primera supondría apagar la calefacción en estos días tan fríos. Se optó por la segunda sin interrumpir el servicio de calefacción. Falta naturalmente los trabajos de albañilería para cubrir los huecos y pintar encima.

Y otras incidencias se produjeron por actuaciones de la subcontrata de ELECNOR. Tras haber detenido los trabajos de instalación de bandejas soporte, el sábado aparecieron sin previo aviso los operarios y arañaron el coche del vecino del 6ºB y pincharon un tubo de agua caliente de nuestra comunidad que cruza por el garaje, provocando una pequeña fuga cuya reparación ya ha iniciado el fontanero que atendía la fuga de la calefacción.

Cordiales saludos

Manuel Avendaño Gascón

Presidente de la Comunidad de Propietarios